老小区改出新生活 市政协聚集“老旧小区改造提升居民幸福指数”开展“商量”

小区大门美观大气，小区里沥青路面平整干净，车辆停放井然有序，花草树木错落有致……“经过改造，小区环境大变样，小区内空气也更清新了。”5月27日，杆石桥街道乐山小区居民王女士说。

“商量”调研组围坐一起开展集中商量

乐山小区是我市老旧小区改造进行较早的社区之一。改造前，该小区环境较差，私搭乱建、占道经营等现象严重。经过改造，乐山小区打造了1个中心广场、5个休闲小广场，让这个“34岁高龄”的老旧小区实现了颜值逆增长。

记者了解到，类似乐山小区这样经过改造实现蝶变的老旧小区在济南不在少数。据统计，截至2022年底，全市共改造老旧小区2528个、4760万平方米，惠及居民58.7万户。

老旧小区改造是一项关乎千家万户的发展工程，更是关系老百姓切身利益的民生工程。针对老旧小区改造“改什么？怎么改？改造后怎么管？”一系列问题，市政协开展了“老小区改出新生活”专题“商量”。

自今年4月以来，“商量”调研组深入多个老旧小区及其改造现场，聚焦居民在老旧小区改造中遇到的问题和关注的话题，开展调研和现场商量，并通过“码上商量”平台广泛征求市民群众意见建议，为更好助力济南老旧小区改造工作建言献策。

因地制宜分类施策老旧小区改造要“面子”也要“里子”

老旧小区改造应该改什么？围绕着这一话题，“商量”调研组先后来到玉函小区东区和乐山小区开展调研和现场商量，详细了解有关工作情况，并与社区居民深入交流，听取意见建议。

调研中，调研组看到乐山小区和玉函小区东区经过改造实现了旧貌换新颜，居民的幸福指数也提高了不少。同时，很多住在老旧小区的居民也都盼着自己的小区也能够得到改造提升。那么什么样的小区在老旧小区的改造范围之内呢？

对此，市住建局一级调研员王浩表示，济南市老旧小区改造工作自2015年开始全面启动，当时改造的范围是1995年前建成的小区，改造的内容主要是以环境提升整治为主。2020年，国务院把老旧小区改造纳入了重大的民生工程和发展工程，济南市也随即调整了政策，加大工作力度，改造的范围拓展至2000年以前建成的老旧小区，以及部分确需改造的2005年以前建成的老旧小区。

针对老旧小区具体改造内容，王浩进一步介绍，一方面是基础类改造，主要是改造提升水电煤暖等市政基础设施，以及部分社区服务管理的公共设施；另一方面是完善类改造，主要是解决宜居问题，比如说建筑节能改造、停车场充电桩建设等。此外，还有提升类改造，主要是通过统筹老旧小区周边的公共资源，补齐养老、抚幼、教育、文化等公用的社区服务配套，同时包括智慧社区建设。

在调研过程中，“商量”调研组了解到，居民广泛关注且反映普遍的是老旧小区停车难问题。

对此，王浩也作出回复：在老旧小区改造中，我市把停车难问题作为突破的重点。努力通过利用拆违拆临腾出的空间，以及小区内可进行功能置换的其他空间，合理安排停车区域划设停车位，最大限度地释放停车空间。

市政协委员、中电科新型智慧城市研究院有限公司山东分公司副总经理张圣婕认为，解决老旧小区停车难问题，主要是因地制宜发挥出空间的最大效能，一方面是地理空间，包括平面空间、立体空间的拓展应用；另一方面是时间空间，可以通过数字化手段，对车辆的停放时间周期进行分析，从而提出更有效的解决方案，比如错峰共享、停车预约、停车服务等。

除了停车问题，老旧小区上下水管道改造问题也是居民反映的焦点。那么老旧小区上下水管道改造政策怎样？如果改造谁来出资？又由谁来组织？

对此，王浩表示，按照《济南市人民政府办公厅关于深入推进老旧小区改造的实施意见》，老旧小区改造的下水管道是由居民出资进行改造的内容。居民可通过社区或物业公司协助，委托专业的施工队伍来进行改造维修。

市政协委员，济南日报时政融媒工作室副主编、记者林江丽建议，政府可以遴选一部分比较优秀的企业或专业的建筑队伍，建立一个“白名单”，供居民选择。或者政府再助力一把，谈一个比较合适的集采价格，这样居民选择起来既物美价廉又放心。

山东大学政治学与公共管理学院教授、博士生导师，全国基层政权建设和社区治理专家委员会成员王佃利认为，老旧小区改造的主要着力点应该是定位在如何补短板、保安全、促服务，就是要解决一些历史遗留问题，像老旧小区的老旧管线的改、屋顶漏水、墙体保温等，确保老旧小区在发展过程中消防安全、交通顺畅以及社会治安稳定等。

严把改造质量关建设群众满意的民心工程

民生工程最终是要为民造福，所以要把老百姓所思所想所盼和当前的政策做有机结合。只有倾听老百姓的意见，才能把这项民生工程真正做到群众的心坎上。“商量”调研组不仅到我市多个老旧小区与居民面对面沟通，还带着问题到重庆、武汉等地考察学习。

作为居民代表，李梅积极参与了社区改造的意见和建议征集。“我们小区南边有一处狭长的空地，后来大家乱堆乱放了一些东西。通过这次改造我们提出改造长廊，夏天可以坐在里面乘凉。其次是增设健身器材，打造适合老人和孩子游玩的地方。亲身经历了改造的过程，我们很有成就感。”她表示，居民自己的意见建议变为现实，大家都很欣喜。

林江丽认为，老旧小区改造要做好微循环、微改造、微提升。尤其是一些建设较长、情况较复杂的老旧小区，禁不起太大的折腾，需要多做精准的“微创手术”来解决其痛点和难点。

天桥区政协委员朱金丽表示，在改造前期要结合老济南的泉水文化、老街老巷、名人故事，将其用文化艺术创新的手段有机地结合在一起，让居民的生活空间更具烟火气，让泉城的特点和特色在一次次改造过程中能够延续下去。

老旧小区改造的重中之重是要把控好质量关。对此，王浩表示，在改造过程中，我市一方面要求作为实施主体和责任主体的各区县政府建立起一套完整、多部门参与、多层次的质量安全监督体系；另一方面，引入了一套民主、全过程的监督体系。此外，在工程竣工后，还要邀请居民代表参与工程质量验收，切实把好工程质量关。

王佃利认为，老旧小区改造期望高、挑战大、矛盾多，因此做好“如何改”是一个关键问题。他建议，一方面，要厘清老旧小区改造相关主体的责任。对于施工企业，要求其用工程方法、技术手段把老百姓的需求在改造过程中给实现出来。对于社会第三方，要求其利用更多的专业知识为老旧小区的居民提供更多的帮助。另一方面，要坚持群众路线，有事好商量，努力增加多层次的协商平台，培养协商民主的规则意识，让充分协商助推老旧小区改造效果。“可以说老旧小区改造商量的过程、协商的过程就是全过程人民民主在基层最生动的一种实践和体现。”王佃利说。

建立长效管理机制让老旧小区永葆“新颜”

老旧小区改造完成后，如何维护好、管理好也是一个重要的问题。在前期的调研中，调研组了解到，玉函小区东区、工人新村南村西社区和凤凰山社区，目前都采取引入物业管理的模式。

历下区政协委员张洪建在调研中发现，目前小区的“柔性服务”推行比较缓慢，“四保”服务还处于起步阶段，运营比较困难。“老旧小区物业服务收费标准较低，仅仅依靠物业服务收费或短期政策性补贴很难保证物业企业长效运营，也有可能因为运营资金缺失导致服务品质下降。”张洪建表示，目前老旧小区引入的企业提供的服务质量和标准与业主的期待还存在一定差距。

王浩表示，针对老旧小区改造后，确保专业化的物业企业能够进得来、留得住、可持续，由市住建局牵头，以市物业管理工作联席会的名义，印发了《关于加强老旧小区物业管理的工作方案》，鼓励各区县政府把原来规模较小、零星分散的小区，重新划定为具有一定规模的物业管理区域。同时，出台激励措施，物业管理区域内的广告发布权、停车收费权，以及经营性的便民设施的经营权，让渡给物业企业，用以弥补物业费的收益不足。此外，在一定期限内，政府通过财政给予物业企业一定的资金扶持。

朱金丽认为，如果正规的物业管理公司进驻条件太高或成本太高，可以由社区居委会牵头，让居民实现自治和自管。由党员和楼长一起制定居民公约，再借助微信群、小程序等，进行宣传、教育和监督，真正实现齐参与、齐管理。

“老旧小区的改造不是‘一锤子买卖’。如果维护不好，前期改造的结果，就慢慢打折扣了。”林江丽建议，要更好地激发社区内生动力，通过搭建沟通和协商的平台和机制，更好地建立长效管理机制。

张圣婕则认为，社区的长效管理可以考虑建设智慧化社区，提供养老、医疗、托管、购物等多种服务，让老旧小区更具生活气息，更富人性化。

“一方面要加强社区治理的工作，建立居民公约。另一方面，要坚持党建引领，建立业主委员会。”王佃利认为，还要引进现代化的物业管理体系，明晰政府和企业的责任，让物业提供更专业的服务，让政府更好地做好兜底服务，确保能够长效运行。

“老旧小区改造是民生工程，是现代城市治理中的重要组成，新城老城发展相得益彰，体现的是发展的公平性，为这个工作点赞。”“老旧小区改造利国利民，更是群众所期盼的，希望改造后加强管理，提升居民幸福指数。”“要坚持因地制宜，结合社区街道和小区居民的实际情况，本着花小钱办实事的原则，建立老旧小区改造工作机制，制定具体方案，充分发挥社区组织协调功能，精准施策，有的放矢地去改造老旧小区，确保改造各项工作能够顺利有序推进，力求小区改造有实效，有特色。”专题“商量”期间，广大市民群众还通过“码上商量”平台，提出了大量宝贵的意见和建议。